Оспаривание кадастровой стоимости зданий и сооружений

Определение рыночной стоимости офисных центров, складских комплексов, торговых и производственных зданий для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Отчет доказательного значения по 135-ФЗ для снижения налога на имущество организаций при рассмотрении в ГБУ и суде.

Требуется расчет стоимости и сроков оценки?

Нажмите «Заказать услугу» — ведущий эксперт подготовит коммерческое предложение с точной сметой под ваши задачи.

от 45 000 ₽

Независимая оценка рыночной стоимости зданий и сооружений для целей оспаривания кадастровой стоимости направлена на оптимизацию фискальной нагрузки предприятия путем устранения методологических погрешностей государственной массовой оценки и приведения налогооблагаемой базы к объективному рыночному уровню. Итоговый отчет об оценке обладает безусловным доказательственным статусом в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», имеет полную юридическую силу для государственных бюджетных учреждений (ГБУ), комиссий по рассмотрению споров и верховных судов субъектов РФ в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) при установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Категории объектов для пересмотра кадастровой стоимости

Торговая недвижимость и объекты ритейла: торгово-развлекательные центры, моллы, гипермаркеты, отдельно стоящие магазины и объекты общепита, включенные в региональные перечни объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ).
Деловая и офисная недвижимость: бизнес-центры любых классов, офисно-гостиничные комплексы, административные здания предприятий и штаб-квартиры корпораций.
Производственно-складские здания и комплексы: производственные цеха, логистические парки, распределительные терминалы, складские базы и ремонтные мастерские.
Специализированные сооружения и инфраструктурные объекты: резервуарные парки, передаточные устройства, эстакады, гидротехнические объекты, внутриплощадочные инженерные и транспортные сооружения.

Экономический эффект и цели процедуры

Снижение налога на имущество организаций: существенное сокращение ежегодных налоговых платежей (до 40–70%) за счет устранения завышения кадастровой стоимости, допущенного при государственной кадастровой переоценке.
Возврат или зачет излишне уплаченных сумм налога: возможность перерасчета налоговых обязательств и возврата денежных средств из бюджета за предшествующие налоговые периоды применения оспоренной стоимости в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ.
Оптимизация арендной платы и выкупной стоимости: снижение размера периодических платежей по договорам аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также уменьшение стоимости объекта при его выкупе.
Защита интересов при судебном обжаловании: формирование нерушимой доказательной базы для судебного оспаривания решений ГБУ об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Методология и нормативный порядок (237-ФЗ и КАС РФ)

Устранение дефектов массовой оценки: переход от усредненных алгоритмов массовой оценки к индивидуальному расчету стоимости конкретного объекта с детальным учетом его физического износа, реального технического состояния, планировочных обременений и конструктивных особенностей.
Соблюдение процедуры по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ: подготовка отчета об оценке на актуальную дату с формированием обязательного XML-документа для подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в уполномоченное бюджетное учреждение (ГБУ) субъекта РФ.
Судебная защита результатов оценки: комплексное процессуальное сопровождение отчета в рамках административного иска по КАС РФ, включая обоснование расчетов при назначении судебной оценочной экспертизы.

Пакет документов для проведения оценки

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта и выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
Техническая документация: технический паспорт бюро технической инвентаризации (БТИ), технический план здания/сооружения, поэтажные планы и ведомости помещений (экспликации).
Сведения о технико-эксплуатационном состоянии: акты обследования технического состояния строительных конструкций, дефектные ведомости, проектная документация на реконструкцию или капитальный ремонт (при наличии факторов, снижающих стоимость объекта).
Сведения о земельном участке: выписка из ЕГРН на земельный участок под зданием или сооружением, договор аренды земли (для анализа прав на подлежащий участок).
Карточка реквизитов заказчика: полные регистрационные и банковские сведения юридического лица (собственника или законного арендатора объекта).

Характеристики

Срок подготовки отчета

от 5 до 15 рабочих дней

Осмотр и фотофиксация

Включены в договор (без скрытых доплат)

Страхование ответственности

2 млрд ₽ (САО «ВСК»)

Сопровождение и защита

Бесплатное снятие замечаний до полного утверждения отчета

Формат отчета

Бумажный экземпляр + PDF с усиленной квалифицированной ЭЦП

Вопросы и ответы

На сколько реально снизить кадастровую стоимость и как оценить окупаемость процедуры?

По коммерческим объектам (деловые центры, склады, торговые площади) средний диапазон снижения составляет от 20% до 50%, по крупным земельным массивам и промышленным территориям — до 70%. До заключения договора мы проводим предварительный расчет: сопоставляем затраты на проведение оценки и судебные расходы с прогнозируемой налоговой экономией. Если процедура не окупает себя минимум в 2–3 раза за первый год применения, мы прямо рекомендуем отказаться от оспаривания.

Существует ли риск, что кадастровую стоимость повысят в процессе рассмотрения?

Нет, этот риск полностью исключен законом. Порядок установлен статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». По результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение (ГБУ) имеет право принять только одно из двух решений: либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отказать в установлении. Закон не наделяет ГБУ полномочиями увеличивать кадастровую стоимость при обращении заявителя.

Через какие инстанции проходит процедура и сколько времени она занимает?

Процедура включает два этапа:

- Досудебный этап (ГБУ): Заявление с отчетом об оценке подается напрямую в региональное государственное бюджетное учреждение (ГБУ). В соответствии с ч. 10 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ срок рассмотрения составляет ровно 30 календарных дней.

- Судебный этап (при отказе ГБУ): Подается административный иск в верховный/областной суд субъекта РФ по правилам КАС РФ. Судебный процесс с учетом назначения и проведения судебной оценочной экспертизы занимает в среднем от 3 до 5 месяцев.

С какого момента начинает действовать сниженная стоимость и можно ли вернуть налог?

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ, установленная рыночная стоимость применяется с 1 января года, в котором заявление было подано в ГБУ. Суммы налога на имущество организаций, земельного налога или арендных платежей, излишне уплаченные с начала этого года, подлежат возврату из бюджета либо зачету в счет будущих платежей через налоговые органы.

Предоставляете ли вы услугу «под ключ» с гарантией внесения изменений в ЕГРН?

Да. Мы берем на себя полный комплекс работ:

- Подготовку отчета об оценке рыночной стоимости по 135-ФЗ;

- Подачу пакета документов и представление интересов в ГБУ;

- Судебное представительство силами штатных юристов, включая защиту отчета при назначении судебной экспертизы;

- Контроль внесения новых сведений в ЕГРН и предоставление итоговой выписки для бухгалтерии.

Назад к списку

Главная Каталог Акции Контакты Услуги Бренды Новости Сотрудники Отзывы Партнеры Карьера FAQ Компания Проекты Лицензии Документы Реквизиты Блог Обзоры Тарифы Галерея Цены