Независимая оценка арендной ставки (права пользования) направлена на установление справедливой величины периодического арендного платежа с учетом локации объекта, его технического состояния, условий распределения операционных расходов и актуальной рыночной конъюнктуры. Итоговый отчет об оценке обладает доказательственным статусом в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», имеет полную юридическую силу для Федеральной налоговой службы, залоговых служб банков топ-50, органов по управлению государственным имуществом и арбитражных судов при согласовании коммерческих условий договоров, налоговом аудите и разрешении имущественных конфликтов.
Классификация оцениваемых объектов и имущественных прав
- Коммерческая и офисная недвижимость: помещения формата стрит-ритейл, торговые площади в торгово-развлекательных центрах, офисные блоки в бизнес-центрах классов A, B и C, помещения свободного назначения.
- Индустриально-логистические объекты: сухие и температурные склады, распределительные центры, производственные корпуса, цеха и открытые площадки с твердым покрытием для хранения грузов.
- Земельные участки и инфраструктурные коридоры: земли населенных пунктов, промышленности и рекреации, а также расчет соразмерной платы за право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный и публичный сервитут).
- Специализированные комплексы и единые недвижимые комплексы: имущественные комплексы автозаправочных станций, логистические и перегрузочные терминалы, объекты портовой и железнодорожной инфраструктуры.
Цели проведения независимой оценки
- Сделки между взаимозависимыми лицами (налоговый контроль): расчет и документальное подтверждение рыночного уровня арендных платежей в соответствии с нормами статьи 105.3 Налогового кодекса РФ для исключения налоговых рисков по налогу на прибыль и НДС.
- Передача государственного и муниципального имущества в аренду: определение начальной цены лота для проведения открытых аукционов и конкурсов согласно требованиям Федерального закона № 135-ФЗ при взаимодействии с Росимуществом и региональными департаментами имущества.
- Финансовая отчетность по стандартам МСФО 16 и ФСБУ 25/2018: расчет справедливой стоимости права пользования активом (ППА) и дисконтированных арендных обязательств для отражения операций финансовой и операционной аренды на балансе компании.
- Судебные споры и взыскание неосновательного обогащения: расчет фактической стоимости пользования объектом без оформления договорных отношений, взыскание убытков (упущенной выгоды), оспаривание одностороннего изменения ставок арендодателем и установление платы за сервитут.
- Согласование условий долгосрочной аренды: независимое экономическое обоснование базовой ставки, структуры коммунальных компенсаций и шага индексации при заключении долгосрочных договоров с якорными арендаторами.
Пакет документов для проведения оценки
- Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на оцениваемые помещения, здания или земельные участки, договоры купли-продажи или действующие базовые договоры аренды.
- Техническая документация: технический паспорт бюро технической инвентаризации (БТИ), ведомости помещений, поэтажные планы и экспликации с четким выделением границ сдаваемых в аренду площадей.
- Проект или действующая редакция договора аренды: проект соглашения с указанием планируемых существенных условий сделки (срок аренды, порядок индексации, условия распределения затрат на коммунальные и эксплуатационные услуги, компенсация налога на имущество).
- Сведения о технико-экономических параметрах: данные о текущем состоянии отделки, выделенных электрических мощностях, системах вентиляции и кондиционирования, наличии парковочных мест и зонах погрузки/разгрузки.
- Карточка реквизитов заказчика: полные регистрационные и банковские сведения юридического лица.
